Proces legalizacije bespravno izgrađenih objekata u najvećem gradu Republike Srpske sprovodi se prema važećim entitetskim propisima. Glavni faktor koji određuje troškove jeste starost objekta i njegova namjena. Cijena legalizacije u Banjoj Luci po kvadratu direktno je povezana sa gradskom zonom u kojoj se nekretnina nalazi. Vlasnici moraju razlikovati proceduru za objekte izgrađene prije i poslije kraja 2013. godine. Ovaj vremenski okvir ključan je za ostvarivanje prava na besplatnu legalizaciju.
Podjela grada na zone i uticaj na cijenu
Banja Luka je podijeljena na šest osnovnih zona i jednu ekstra zonu. Svaka zona nosi različit iznos naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta i rentu. Ekstra zona obuhvata sami centar grada i tamo su nameti najviši. Zone od prve do treće obuhvataju šire gradsko jezgro i naselja sa potpunom infrastrukturom. Periferna naselja pripadaju četvrtoj, petoj ili šestoj zoni gdje su naknade minimalne.
Ako planirate rješavati status nekretnine, korisno je uporediti ove troškove sa onima u drugim gradovima. Možete provjeriti troškove legalizacije u Bijeljini kako biste dobili širu sliku o tržištu. U Banjoj Luci se renta plaća po metru kvadratnom korisne površine objekta. Iznos rente raste s kvalitetom lokacije i nivoom opremljenosti naselja.
Besplatna legalizacija za starije objekte
Zakon u Republici Srpskoj omogućava takozvanu besplatnu legalizaciju za određene kategorije. To se prvenstveno odnosi na individualne stambene objekte do 400 kvadrata izgrađene do 2013. godine. Vlasnici ovih objekata ne plaćaju naknadu za uređenje i rentu Gradu Banja Luka. Oni snose samo administrativne troškove i troškove izrade potrebne tehničke dokumentacije. To je značajna olakšica u odnosu na cijenu legalizacije objekta u BiH koja važi za novije građevine.
Za objekte izgrađene nakon decembra 2013. godine važe standardne cijene. Naknada za uređenje u prvoj zoni iznosi oko 140 KM po kvadratu dok je u šestoj zoni taj iznos znatno manji i iznosi oko 18 KM. Renta se dodaje na ovaj iznos i varira od 6 KM do 45 KM po kvadratu. Slične modele obračuna koristi i cijena legalizacije u Doboju uz određene lokalne razlike.
Potrebna dokumentacija i postupak
Prvi korak u postupku je podnošenje zahtjeva Odjeljenju za prostorno uređenje Gradske uprave. Vlasnik mora priložiti kopiju plana i posjedovni list za parcelu. Potreban je i geodetski snimak objekta koji izrađuje ovlašteni inženjer geodezije. Uz to se prilaže dokaz o starosti objekta ukoliko se pretenduje na besplatnu legalizaciju. To može biti ortofoto snimak iz 2013. godine koji služi kao dokaz postojanja građevine.
Nakon podnošenja dokumentacije gradske službe vrše uviđaj na terenu. Provjerava se usklađenost objekta sa važećim regulacionim planovima. Ukoliko je objekat izgrađen na javnoj površini ili zoni predviđenoj za infrastrukturu legalizacija može biti odbijena. Vlasnici bi trebali angažovati stručnjake za provjeru statusa zemljišta prije pokretanja skupih procedura. Pravovremeno rješavanje statusa objekta povećava njegovu tržišnu vrijednost i sigurnost vlasništva.
Troškovi legalizacije u Banjoj Luci su predvidivi i jasno definisani gradskim odlukama. Besplatni postupci su ubrzali rješavanje velikog broja predmeta u prigradskim naseljima. Za komercijalne objekte popusti ne važe i oni tretiraju punu cijenu rente i uređenja. Informisanje o zoni građenja prvi je korak ka tačnom izračunu investicije. Građevinski status objekta ključan je za sve buduće transakcije ili nasljeđivanje nekretnine.
