Hrvatska je nedavno uvela izmjene u sustavu oporezivanja imovine s ciljem aktivacije brojnih praznih stambenih jedinica. Unatoč tim nastojanjima podaci s terena sugeriraju da očekivani val novih nekretnina na tržištu izostaje. Vlasnici stanova u glavnom gradu i dalje često preferiraju držanje praznih kvadrata kao siguran oblik dugoročne štednje.
Porezna opterećenja u sadašnjem obliku ne stvaraju dovoljan financijski pritisak na promjenu ponašanja investitora ili privatnih vlasnika. Zagreb ostaje pod snažnim pritiskom visoke potražnje i kroničnog nedostatka dostupnog stambenog prostora za najam ili kupnju. Prve analize novog sustava ukazuju na to da se ciljevi reforme ne ostvaruju predviđenom brzinom.
Dosadašnji učinci zakonskih izmjena pokazuju vrlo skromne rezultate u praksi. Analize tržišta potvrđuju da porez na nekretnine nije povećao ponudu stanova u Zagrebu jer su propisani iznosi preniski da bi potaknuli prodaju. Većina stručnjaka slaže se da trenutačni porezni rasponi ne predstavljaju značajan teret za vlasnike više nekretnina. Zbog toga se mnogi odlučuju zadržati status quo.
Statistički podaci i prazne stambene jedinice
Prema službenim podacima o potrošnji električne energije u Zagrebu se nalazi više desetaka tisuća stanova koji se ne koriste. Te su jedinice ključni potencijal za smanjenje pritiska na cijene stanovanja. Ipak uvođenje novih nameta nije rezultiralo masovnim stavljanjem tih nekretnina u funkciju stanovanja ili najma. Vlasnici procjenjuju da su troškovi držanja nekretnine i dalje manji od rasta njezine tržišne vrijednosti.
Mentalitet investiranja u nekretnine u Hrvatskoj ostaje duboko ukorijenjen u nedostatku drugih sigurnih investicijskih kanala. Štednja u bankama uz niske kamatne stope potiče građane da višak kapitala usmjeravaju isključivo u cigle. Takav pristup stvara umjetnu oskudicu na tržištu jer se stanovi tretiraju kao imovina a ne kao mjesto za život. Porez na nekretnine bi morao biti progresivniji da bi narušio tu logiku ulaganja.
Zašto vlasnici ne reagiraju na porezne promjene
Rast cijena nekretnina u Zagrebu u proteklim je godinama nadmašio sve realne troškove održavanja i poreza. Kada vrijednost stana godišnje raste za dvoznamenkasti postotak porez od nekoliko stotina eura nema učinka. Vlasnici kalkuliraju da im se isplati čekati daljnji rast nego riskirati s najmoprimcima ili plaćati porez na promet. Ta ekonomska računica izravno onemogućuje povećanje ponude na koju su kreatori politika računali.
Stambena politika u Hrvatskoj tek se počinje ozbiljnije baviti problemom priuštivosti stanovanja u velikim gradovima. Dosadašnji pokušaji regulacije tržišta kroz poreze pokazali su se nedovoljnima za rješavanje strukturnih problema. Zagreb se suočava s problemom gdje novi stanovi često završe u rukama investitora koji ih ne namjeravaju iznajmljivati. Time se dodatno smanjuje broj dostupnih jedinica za mlade obitelji.
Utjecaj na cijene najma i prodaje u glavnom gradu
Agencije za nekretnine primjećuju da se broj oglasa za prodaju u glavnom gradu nije značajno promijenio nakon najave novih mjera. Kupci se i dalje bore s malim izborom što omogućuje prodavateljima postavljanje vrlo visokih cijena. Čak i stanovi u lošijem stanju postižu rekordne iznose zbog općeg nedostatka kvadrata. Porez na nekretnine zasad nije uspio oslabiti tu dinamiku niti je doveo do korekcije cijena prema dolje.
Trenutačni model oporezivanja imovine nije donio značajne promjene u dinamici zagrebačkog tržišta. Vlasnici i dalje vide veći benefit u zadržavanju nekretnina nego u njihovoj aktivaciji pod sadašnjim poreznim uvjetima. Prazni stanovi ostaju izvan opticaja dok potražnja nastavlja diktirati visoke cijene kvadrata.
Stabilizacija tržišta zahtijeva sveobuhvatniji pristup koji nadilazi puko uvođenje novih nameta. Bez jasne strategije Zagreb će se i dalje suočavati s krizom priuštivosti stanovanja za građane. Potrebni su novi modeli poticanja gradnje i dugoročnog najma.
