Proces kupoprodaje nekretnine u Crnoj Gori podrazumijeva precizno definisane zakonske korake i prateće finansijske izdatke koji često iznenade učesnike u poslu. Iako zakon ostavlja prostor za dogovor između strana, ustaljena praksa na tržištu jasno definiše raspodjelu troškova. Troškove ovjere kupoprodajnog ugovora kod notara, kao i prateće administrativne takse, po pravilu u potpunosti plaća kupac.
Ova obaveza obuhvata naknadu za rad notara, koja se obračunava prema zvaničnoj tarifi u zavisnosti od vrijednosti nekretnine, te troškove upisa u katastar nepokretnosti. Pitanje ko placa kupoprodajni ugovor za stan ključno je za planiranje budžeta, jer ovi sporedni izdaci mogu značajno uvećati ukupnu investiciju potrebnu za useljenje.
Notarske takse i troškovi obrade dokumentacije
Notari u Crnoj Gori imaju isključivu nadležnost za sastavljanje i ovjeru ugovora o prodaji nepokretnosti. Njihov honorar je fiksiran uredbom i raste sa cijenom stana. Kupac je taj koji angažuje notara na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina i direktno izmiruje njegove usluge prilikom potpisivanja dokumenta.
Pored same nagrade za rad, notar naplaćuje i troškove uvida u katastarsku evidenciju, kao i elektronsko podnošenje zahtjeva za promjenu vlasništva. Ovi operativni troškovi su neizbježni i padaju na teret kupca, osim ako ugovorom nije izričito navedeno drugačije, što je u realnosti izuzetno rijedak slučaj.
Poreske obaveze i progresivne stope
Najveći izdatak nakon same cijene stana je porez na promet nepokretnosti. Prema aktuelnim propisima, ovaj porez plaća isključivo kupac. Važno je napomenuti da se primjenjuje progresivna stopa: za nekretnine do 150.000 eura stopa iznosi 3%, dok se za skuplje stanove primjenjuju veći procenti na iznose koji prelaze utvrđene pragove.
Izuzetak od ovog pravila su kupovine u novogradnji direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a. U takvim situacijama, porez na dodatu vrijednost je već uračunat u prodajnu cijenu, pa kupac nema dodatnu obavezu plaćanja poreza na promet od 3% ili više, što novogradnju čini finansijski predvidljivijom za mnoge građane.
Koje troškove ipak snosi prodavac
Iako kupac snosi veći dio administrativnog tereta, prodavac nije potpuno oslobođen troškova. On je obavezan da pripremi svu potrebnu dokumentaciju kojom dokazuje čisto vlasništvo, uključujući svježi list nepokretnosti bez tereta i ograničenja. Takođe, ukoliko je prodaja išla preko agencije, proviziju posredniku obično plaća prodavac.
Agencijska provizija u Crnoj Gori najčešće iznosi između 3% i 5% od ugovorene cijene, mada je to predmet direktnih pregovora. Prodavac je takođe odgovoran za izmirenje svih zaostalih računa za komunalije, struju i porez na nepokretnost do dana primopredaje ključeva, kako bi novi vlasnik počeo sa čistim računima.
Zaključna razmatranja o podjeli troškova
Prilikom planiranja kupovine stana, kupci moraju računati na dodatnih 4% do 6% sredstava iznad same cijene nekretnine za pokrivanje svih pratećih taksi. Transparentan razgovor sa notarom i agentom prije potpisivanja predugovora može spriječiti bilo kakve nesporazume i omogućiti lakši završetak transakcije.
