Vlasnici imovine u Crnoj Gori ušli su u 2026. godinu sa precizno definisanim obavezama prema lokalnim budžetima. Porez na nepokretnost u Crnoj Gori obračunava se po stopi od 0,25% do 1,00% tržišne vrijednosti, zavisno od odluke konkretne opštine. Ovaj raspon predstavlja zakonski okvir unutar kojeg lokalne administracije određuju visinu dažbine, uzimajući u obzir kategoriju objekta, lokaciju i nedavne promjene u vrijednosti kvadrata na tržištu. Poseban porez se primjenjuje i pri promjeni vlasništva, više o tome u vodiču o porezu na promet nepokretnosti u Crnoj Gori.
Kako se utvrđuje poreska osnovica za 2026. godinu
Osnovica za obračun poreza je tržišna vrijednost nepokretnosti utvrđena na dan 1. januara tekuće godine. Opštinske poreske službe koriste podatke o prometu nekretnina iz prethodne godine kako bi formirale prosječne cijene po zonama. Za 2026. godinu, rješenja će reflektovati kretanja cijena tokom 2025, što u atraktivnim primorskim i centralnim regijama često donosi blagi porast poreskog zaduženja u odnosu na prethodne cikluse.
Procjena se zasniva na kriterijumima kao što su namjena objekta, starost, kvalitet gradnje i lokacijski koeficijent. Digitalizacija katastarskih podataka omogućila je preciznije utvrđivanje stanja na terenu, smanjujući prostor za greške u rješenjima. Vlasnici imaju pravo prigovora na utvrđenu vrijednost u roku od 15 dana od prijema rješenja. Podaci o nekretnini mogu se provjeriti putem e-katastra Crne Gore, gdje je dostupan i list nepokretnostisa svim podacima o objektu.
Značajne olakšice za primarno stanovanje
Zakon predviđa važne mehanizme zaštite za građane koji u nekretnini stalno borave. Za primarni stambeni objekat, vlasnik ostvaruje umanjenje od 20% na utvrđeni iznos poreza. Dodatno, za svakog člana domaćinstva koji ima prijavljeno prebivalište na toj adresi, odobrava se popust od po 10%. Važno je napomenuti da ukupno umanjenje po svim osnovama ne može premašiti 50% obračunate poreske obaveze.
Ove olakšice su ključne za održivost kućnih budžeta, posebno u zonama gdje je tržišna cijena kvadrata naglo porasla zbog stranih investicija. Da bi ostvarili pravo na ove popuste, poreski obveznici su dužni da do 31. marta dostave dokaze o broju članova domaćinstva i mjestu prebivališta nadležnom organu lokalne uprave, kako bi podaci bili blagovremeno unijeti u bazu za izradu rješenja za tekuću godinu.
Veće stope za sekundarne objekte i zemljište
Za nekretnine koje se ne koriste kao primarno prebivalište, poznate kao sekundarni objekti, opštine imaju zakonsku mogućnost da propišu veće stope. U nekim slučajevima, porez može biti i do 1,5 puta veći u odnosu na osnovnu stopu. Poseban fokus je na neizgrađenom građevinskom zemljištu i poljoprivrednim parcelama koje se ne obrađuju, gdje stope mogu dostići i do 5% vrijednosti, čime se vlasnici stimulišu na aktivaciju resursa.
Nedavne izmjene zakona usvojene krajem 2025. godine dale su opštinama veću autonomiju u određivanju olakšica za specifične kategorije, poput poljoprivrednih proizvođača. Iako je ovo izazvalo polemike o ujednačenosti poreskog opterećenja na nivou države, cilj je omogućiti lokalnim samoupravama da kreiraju sopstvenu razvojnu politiku kroz poreske instrumente, favorizujući proizvodnju i legalnu gradnju u svojim sredinama.
Rokovi plaćanja i sankcije za kašnjenje
Obaveza plaćanja poreza na nepokretnost u Crnoj Gori dospijeva u dvije rate. Prva rata dospijeva 30. juna, dok je rok za uplatu druge rate 31. oktobar 2026. godine. Poreska uprava lokalne samouprave rješenja obično dostavlja poštom tokom proljeća, ali su vlasnici obavezni da izmire dug čak i ako rješenje ne dobiju na adresu, jer se ono smatra uručenim putem javnog oglašavanja ili online portala.
Za svaki dan kašnjenja nakon isteka zakonskog roka obračunava se zatezna kamata. Dugoročno neizmirenje obaveza može dovesti do postupka prinudne naplate, što uključuje blokadu bankovnih računa ili upis tereta na samu nepokretnost u Upravi za nekretnine. Pravovremeno plaćanje omogućava vlasnicima stabilnost i izbjegavanje nepotrebnih troškova izvršenja. Za vlasnike koji planiraju prodaju, važno je znati i kako se obračunava porez na nekretninu pri prodaji u Crnoj Gori.
Uređen poreski sistem temelj je sigurnosti na tržištu nekretnina. Poznavanje važećih stopa i korišćenje dostupnih olakšica omogućava vlasnicima da optimizuju svoje troškove posjedovanja imovine u Crnoj Gori. Kako se kriterijumi procjene i lokalne odluke mogu mijenjati, preporučuje se redovna provjera stanja duga i konsultacija sa lokalnim poreskim organima kako bi se izbjegla iznenađenja u godišnjem obračunu za 2026. godinu.
