Kupovina stana ili zemljišta u Crnoj Gori podrazumijeva jasne obaveze koje zavise od vrijednosti imovine. Porez na promet nepokretnosti ključna je stavka u budžetu kupca, a primjena progresivnog modela oporezivanja donijela je značajne promjene u obračunu. Razumijevanje propisa neophodno je kako bi se izbjegle kazne i osigurala pravna sigurnost pri prenosu vlasništva.
Ovaj porez se plaća na transakcije koje nisu obuhvaćene PDV-om, što se prvenstveno odnosi na korišćene nepokretnosti. Osnovna stopa poreza na promet nepokretnosti iznosi 3 odsto za vrijednosti do 150.000 eura, dok se na skuplje objekte primjenjuju progresivne stope od 5 i 6 odsto. Pravovremeno informisanje o ovim obavezama omogućava kupcima da precizno planiraju investicije bez nepredviđenih finansijskih udara. Za vlasnike koji već posjeduju nekretninu, primjenjuju se drugačija pravila, više o tome u vodiču o godišnjem porezu na nepokretnost u Crnoj Gori.
Progresivne stope i način obračuna
Obaveza plaćanja poreza nastaje u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora ili drugog pravnog posla kojim se stiče nepokretnost. Kupac je dužan da poresku obavezu prijavi nadležnom organu u roku od 15 dana od nastanka obaveze. Poreska uprava vrši procjenu tržišne vrijednosti, koja može biti viša od one navedene u ugovoru. Detalje o nekretnini i njenom vlasniku moguće je provjeriti putem e-katastra Crne Gore, a zvanični podaci nalaze se u listu nepokretnosti.
Za nekretnine vrijednosti između 150.001 i 500.000 eura, porez se obračunava kao fiksni iznos od 4.500 eura plus 5 odsto na iznos iznad 150.000 eura. Ukoliko vrijednost prelazi prag od pola miliona eura, kupac plaća 22.000 eura fiksno i dodatnih 6 odsto na razliku preko tog praga. Ovakav sistem je uveden kako bi se osigurala veća pravednost i dodatno opteretili luksuzni segmenti tržišta koji bilježe stalni rast cijena.
Procedura prijave i rokovi plaćanja
Nakon što Poreska uprava donese rješenje o utvrđivanju poreza, obveznik ima zakonski rok od 15 dana da u potpunosti izmiri dugovanje. Kašnjenje u plaćanju povlači obračun zateznih kamata za svaki dan prekoračenja roka, što može osjetno uvećati osnovni trošak. Iako notari po službenoj dužnosti dostavljaju ugovore Poreskoj upravi, to ne oslobađa kupca lične odgovornosti da prati status svog predmeta. Procedura prenosa vlasništva detaljno je opisana u vodiču o prenosu vlasništva nad nekretninom u Crnoj Gori.
Razlika između poreza na promet i PDV-a
Veoma je važno razlikovati porez na promet od poreza na dodatu vrijednost. Ako kupujete novogradnju direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, plaćate cijenu sa uračunatih 21 odsto poreza i oslobođeni ste plaćanja poreza na promet nepokretnosti. Porez od 3 do 6 odsto primjenjuje se isključivo na takozvane polovne nekretnine, odnosno na svaki naredni prenos vlasništva koji se dogodi nakon prve prodaje u novom objektu.
Ko je oslobođen poreske obaveze?
Postoje specifični slučajevi u kojima se ovaj porez ne plaća, poput unosa imovine u akcijski kapital društva. Takođe, nasljednici prvog reda, što uključuje djecu i supružnike, oslobođeni su plaćanja poreza na promet prilikom nasljeđivanja ili prijema imovine na poklon. Svi ostali srodnici ili treća lica koja stiču imovinu ovim putem podliježu zakonskim obavezama plaćanja poreza po ranije navedenim progresivnim stopama.
Pravilno planiranje svih troškova kupovine nepokretnosti zahtijeva preciznu računicu koja uključuje prateće takse i poreze. Progresivni model zahtijeva dodatni oprez, naročito kod investicija veće vrijednosti gdje poresko opterećenje raste srazmjerno tržišnoj cijeni. Konsultacija sa pravnim stručnjacima pomaže u jasnom utvrđivanju obaveza i izbjegavanju nepredviđenih troškova. Korisno je i poznavati kako se izračunava ukupno poresko opterećenje nekretnine kako bi kupovina bila što transparentnija.
