Prenos vlasništva nad nekretninom u Crnoj Gori proces je koji zahtijeva strogo poštovanje pravnih procedura radi zaštite kupca i prodavca. Tokom 2026. godine ovaj postupak ostaje digitalizovan u određenim segmentima ali i dalje primarno zavisi od saradnje notara i državnih organa. Da bi se imovina uspješno prepisala potrebno je proći kroz tri ključne faze koje uključuju pravnu provjeru i izmirivanje poreskih obaveza.
Prvi korak je ovjera ugovora kod notara
Proces počinje kod notara nadležnog za teritoriju na kojoj se nekretnina nalazi. Notar ima obavezu da provjeri list nepokretnosti u Crnoj Gori kako bi utvrdio postojanje tereta ili ograničenja. On osigurava da je prodavac stvarni vlasnik i da ne postoje smetnje za prodaju.
Notarska naknada zavisi od vrijednosti nekretnine definisane ugovorom. Za nekretnine vrijednosti do 5.000 eura naknada iznosi 70 eura. Kako raste cijena nekretnine tako se srazmjerno povećava i iznos naknade po unaprijed utvrđenoj tarifi. Notar nakon ovjere elektronskim putem šalje dokumentaciju nadležnim službama.
Obaveze prema Poreskoj upravi
Kupac je dužan da plati porez na promet nepokretnosti u zakonski predviđenom roku. Od 2024. godine u Crnoj Gori se primjenjuju progresivne poreske stope. Za nekretnine do 150.000 eura stopa poreza iznosi 3 odsto. Ukoliko je nekretnina nova i kupuje se direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a ovaj porez se ne plaća.
Za skuplje nekretnine važe drugačija pravila. Ako je vrijednost između 150.000 i 500.000 eura fiksni dio je 4.500 eura plus 5 odsto na iznos preko 150.000 eura. Za imovinu skuplju od pola miliona eura porez iznosi 22.000 eura plus 6 odsto na iznos iznad tog praga. Poresko rješenje obično stiže na adresu kupca u roku od nekoliko sedmica.
Finalna faza i upis u katastar
Posljednji korak je uknjižba nepokretnosti u zvaničnu evidenciju države. Ovu proceduru sprovodi Uprava za nekretnine na osnovu dostavljenog ugovora. Tek upisom u katastar kupac zvanično postaje pravni vlasnik predmetne imovine u punom kapacitetu.
Administrativna taksa za upis promjene vlasništva iznosi oko 35 eura po podnesenom zahtjevu. Rješenje o upisu se donosi u roku od 30 dana iako u praksi to može trajati duže zavisno od opterećenosti lokalnog katastra. Preporučuje se redovna provjera statusa predmeta putem elektronskog portala.
Savjeti za sigurnu transakciju
Prije potpisivanja ugovora neophodno je provjeriti da li su plaćeni svi računi za komunalije i porez na imovinu. Kupac treba da insistira na ugovornoj odredbi kojom prodavac garantuje da nekretnina nije pod sudskim sporom. Čuvanje dokaza o uplati kupoprodajne cijene putem bankarskog transfera je obavezno radi pravne sigurnosti.
Zaključak
Prenos vlasništva je precizno definisan proces koji štiti integritet tržišta nekretnina. Poznavanje troškova poput notarskih taksi i progresivnog poreza pomaže u planiranju budžeta bez neprijatnih iznenađenja. Pravovremena komunikacija sa notarom i praćenje predmeta u katastru osiguravaju da se postupak završi u najkraćem mogućem roku.
