Prosječna cijena kvadrata u Crnoj Gori dostigla je 2.445 eura u prvom kvartalu 2026. godine, što je značajno usporilo povrat novca investitorima. Iako se nekretnine i dalje smatraju sigurnim kapitalom, jaz između visokih prodajnih cijena i pada zakupa produžio je period otplate na više od dvije decenije. Prema pisanju portala Bankar, investicija u nekretnine Crna Gora više ne nudi brzi profit kao prethodnih godina.

Podaci Monstata pokazuju da je za kvadrat stana u novogradnji u Podgorici potrebno izdvojiti prosječno 2.395 eura. Na primorju je taj iznos još veći i dostiže 2.575 eura po metru kvadratnom. Ove cifre odnose se na realizovane ugovore sa investitorima a ne na oglašene cijene na sajtovima. To znači da stan od 50 kvadrata u glavnom gradu košta oko 119.750 eura bez dodatnih troškova opremanja i taksi.

Dok cijene stanova miruju na visokom nivou, tržište dugoročnog izdavanja se značajno ohladilo. Kirije su u prosjeku pale za 15 do 20 odsto u odnosu na početak prošle godine. Glavni razlog je smanjena potražnja stranih državljana, prvenstveno iz Rusije i Ukrajine. Jednosobni stanovi koji su ranije koštali 500 eura mjesečno sada se najčešće izdaju za iznos između 400 i 450 eura.

Kalkulacija isplativosti za Podgoricu i primorje

Ukoliko se stan u Podgorici od 50 kvadrata izda za 450 eura mjesečno, vlasnik godišnje prihoduje 5.400 eura. U idealnim uslovima bez troškova održavanja, investicija se vraća za nešto više od 22 godine. Međutim, ako kirija padne na 400 eura, period povrata se produžava na skoro 25 godina. Kod najnižih kirija od 350 eura, vlasnik na povrat kapitala čeka čak 28,5 godina.

Na primorju veće kirije ne garantuju brži povrat jer je početni kapital znatno veći. Stan od 50 kvadrata košta prosječno 128.750 eura. Da bi se taj novac vratio za 20 godina, mjesečna kirija mora iznositi 537 eura tokom cijele godine. Pri zakupu od 450 eura, period povrata na primorju iznosi gotovo 24 godine. Ove računice ne uključuju troškove renoviranja ili periode bez zakupaca.

Bruto prinos u Crnoj Gori u drugom kvartalu 2026. iznosio je 4,84 odsto. Ipak, to nije čista dobit za vlasnika. Neto prinosi su obično niži za 1,5 do dva procentna poena kada se uračunaju porezi, popravke i agencijske provizije. Ako neto prinos padne na 3,3 odsto, realan period povrata kapitala produžava se na približno 30 godina. Finansiranje putem kredita dodatno komplikuje isplativost zbog kamata.

Regionalna poređenja i tržišni trendovi

U poređenju sa regionom, Crna Gora nudi manji prinos nego Sjeverna Makedonija (6,53%) i Srbija (5,63%). S druge strane, isplativija je od Hrvatske gdje je prinos 4,21% i Slovenije sa 4,08%. Investitori u Crnoj Gori trenutno više zavise od mogućeg rasta vrijednosti same nekretnine nego od mjesečnog prihoda. Ukupan učinak investicije postaje stvaran tek u trenutku prodaje stana po višoj tržišnoj cijeni.